Cosa Fare se il Venditore non Rispetta il Preliminare

Devi davvero rinunciare alla casa dei tuoi sogni?


Cosa fare se il venditore non rispetta il preliminareStai per realizzare il sogno di comprare la tua casa.

Hai già stipulato il preliminare di vendita e non vedi l’ora di poter entrare in casa.

Stai per realizzare tutto quello che hai già mille volte pianificato mentalmente.

La data del rogito si avvicina, quando ricevi la telefonata dell’agente immobiliare…

Come un fulmine a ciel sereno ti comunica che il venditore, per motivi personali, ha cambiato idea e non è più intenzionato a venderti la casa dei tuoi sogni….

Oh mio Dio!!! Ma può farlo???

E adesso cosa faccio? Ti chiedi.

Trasferimento Coattivo dell’Immobile

Devi sapere che il nostro ordinamento ti tutela dandoti la possibilità, dopo esserti ripreso dalla disperazione, di rivolgerti al giudice per costringere il tuo venditore a venderti l’immobile.

Nel contratto preliminare il venditore, infatti, si è obbligato a venderti l’immobile, promettendoti che lo avrebbe fatto ad una data prestabilita.

E come si sa… una promessa è una promessa! Non è che uno può cambiare idea così, dal giorno alla notte!

L’azione si chiama esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre (art. 2932 del codice civile).

In parole povere ti consente di ottenere una sentenza che in pratica si sostituisce al consenso del venditore e dispone il trasferimento coattivo dell’immobile.

Risarcimento dei Danni

Oltre al trasferimento coattivo potrai anche richiedere il risarcimento dei danni che hai subito, per esempio per avere dovuto aspettare più tempo per poter entrare in casa, magari essendo stato costretto a cercare una temporanea sistemazione alternativa.

Una cosa importante da sapere è che la domanda giudiziale può essere trascritta nei Registri Immobiliari.

Effetti della Trascrizione

L’effetto più importante di tale trascrizione è che, se il venditore dovesse nel frattempo vendere a qualcun’altro l’immobile, tale vendita non avrebbe effetto nei tuoi confronti.

Nel stesso modo non avrebbero effetto nei tuoi confronti nemmeno eventuali iscrizioni ipotecarie o pignoramenti effettuati dopo la trascrizione.

Quando poi verrà stipulato il cotratto definitivo, gli effetti del trasferimento retroagiranno alla data di trascrizione della domanda giudiziale.

Risoluzione del Contratto

Se invece il comportamento inadempiente del venditore ti ha proprio fatto passare la voglia di andare a vivere in quella casa, al giudice potrai sempre chiedere che il contratto preliminare venga risolto, e che ti vengano risarciti i danni che hai eventualmente subito (art. 1453 del codice civile).

Ricordati che puoi chiedere la risoluzione del contratto anche quando hai già iniziato il giudizio per ottenere l’adempimento, ma al contrario non potrai più chiedere l’adempimento se hai prima domandato la risoluzione.

Quindi pensaci bene.

Caparra Confirmatoria

Se poi al momento della stipula del preliminare hai versato una somma a titolo di caparra confirmatoria, potrai addirittura evitarti il fastidio di doverti rivolgere al giudice (art. 1385 del codice civile).

In questo caso, infatti, ti basterà inviare al venditore una comunicazione con la quale riferisci che vuoi recedere dal contratto e avrai diritto alla restituzione del doppio della caparra che hai versato.

Ricordati però che se decidi di optare per il recesso senza l’intervento del giudice, non potrai più richiedere il risarcimento del danno, che si considera già ristorato dalla caparra.